房地产开发经营合同纠纷案例

关键词：附条件解除、违约责任、诚实信用

一、【摘要】

房地产开发经营合同涉及资金密集、周期长、政策风险高等特点，合同履行过程中常因规划条件变化、市场波动等因素引发争议。

本文以一起近期团队律师陈宜群、肖林代理的典型房地产经营合同纠纷为例，围绕容积率达标条件不成就引发的合同解除、利息主张与反诉对抗等核心争议，从被告代理视角分析法律定性、举证策略、动机剖析与程序运用，为同类案件的处理提供实务参考与策略指引。

二、【案件概述与裁判要旨】

（一）基本案情 

原告A公司与被告B公司签订《房地产开发经营合同》，约定由A公司负责开发某地块，并约定容积率须达到2.8为合同履行前提。后A公司主张该条件无法实现，诉请解除合同，要求返还定金2000万元及按年利率12%计算的利息，并以违约为由主张高额利息。我方代理律师代理B公司提起反诉，要求A公司支付第三笔进度款1000万元及违约金。

（二）判决结果

法院判决支持解除合同，B公司返还定金2000万元；驳回A公司全部利息请求170余万元； 

该判决虽支持合同解除，但否定了原告的利息请求权，实质上是我方在责任限制和风险控制上取得重要胜利。

三、【争议焦点与法律分析】

（一）附条件合同解除的性质与法律后果

本案合同属于《民法典》第158条规定的附生效条件的合同。条件不成就时，合同效力终止，当事人互负返还义务。但合同因条件不成就而解除，并不等同于一方违约。 

原告A公司主张利息的依据是合同中“10日内未退款则按年利率12%计息”的条款，该条款实质上是违约责任条款，其适用前提是被告存在违约行为。法院在判决中明确区分了“条件不成就导致合同终止”与“违约行为”，认定被告B公司未在10日内退款系因容积率事实未获官方确认，具有合理理由，不构成违约，故利息请求不予支持。

（二）举证责任与事实认定在合同纠纷中的关键作用

原告A公司主张“容积率无法达到2.8”是合同解除的核心事实，但其仅提供“口头回复”作为依据。我方代理律师通过质疑该证据的客观性，成功申请法院向规划建设部门发函调查，最终由权威第三方出具书面证明。 

这一策略不仅强化了被告“未恶意违约”的主张，也凸显了在类似案件中，对于关键事实应积极利用司法调查程序，尤其是涉及行政审批、规划条件等客观事实时，法院调查往往比当事人自行取证更具公信力。

（三）商业动机与诚实信用原则在司法裁量中的影响 

我方代理律师在抗辩中指出，原告A公司解约的真实原因是“房地产市场下行”，法院在判决书中明确采纳了这一观点。这说明在商事合同纠纷中，当事人的真实履约意图与商业动机，可能成为裁判其是否善意履行合同、是否应获得违约救济的重要考量。 

   《民法典》第7条规定的诚实信用原则，在司法实践中常与当事人的行为动机结合评价。若一方以条件不成就为由解除合同，实则意在规避商业风险，则其主张违约金或利息的正当性将受到削弱。

四、【房地产开发经营合同中的常见风险与防范建议】

（一）规划条件变更风险  

   容积率、用地性质等规划条件是开发合同的基础。建议： 

1.合同中明确规划条件的确认依据（如以主管部门批复为准）； 

2.约定如因政策调整导致条件变化，双方协商机制及责任分担方式； 

3.重要事实变动应以书面形式确认，避免口头沟通引发争议。

 （二）市场波动引发的履约意愿变化 

   房地产市场价格波动大，易导致一方借合同条款规避风险。建议： 

1.在合同中设置合理的商业风险分配机制； 

2.如一方主张解除合同，应审查其是否履行了减损义务及是否善意。

 （三）款项支付与返还条款的设计 

   本案利息争议源于合同中“未及时退款则计息”的约定。建议： 

1.明确退款触发条件与证明标准； 

2.区分“无责退款”与“违约付款”的不同法律后果； 

3.可约定退款期限自事实确认之日起算，避免事实未明即起算期限。

五、【结语】

房地产开发经营合同纠纷往往涉及重大经济利益与复杂事实认定。本案表明，即便在合同解除的“不利”结果下，通过精准的法律定性、有力的证据对抗以及对当事人行为动机的深入剖析，仍可最大程度限制对方诉求、保护己方权益。