从一起案件探讨二手房买卖合同签署的注意事项
案情介绍及审理过程：2016年1月14日，刘大永（系化名）、张晓红（系化名）及中介公司签订了房屋买卖合同一份，约定张晓红将其所有的昆山开发区昆嘉路某处房屋出售给刘大永；该房总价款为610000元；定金为10000元，于合同签订时支付；首付款为310000元，于合同生效后五日内支付，贷款部分为300000元；于2016年2月4日办理过户手续，登记名义人由刘大永指定；任意一方未按约定全面履行义务，逾期超过45个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时违约方应向守约方支付总房款20%的违约金；刘大永在交房当天将肆拾万元整支付给张晓红，张晓红结清该房屋所有费用；刘大永将贷款金额300000元，打到中介公司账户；双方还就其他事项进行了约定。合同签订时，刘大永支付张晓红定金10000元。
2016年1月15日，刘大永、张晓红在中国工商银行昆山支行办理付款手续，刘大永支付200000元至张晓红的工商银行账户。当场，张晓红的该账户转出200000元，至案外人郭某某账户。
2016年4月8日，刘大永、张晓红及中介公司工作人员至昆山市房产交易中心办理过户登记时，双方发生纠纷，过户登记也未办理。昆山市人民法院作出一审民事判决，判决认定张晓红未依约履行过户登记及交付义务，构成违约，应承担相应违约责任。因此，刘大永要求张晓红协助办理涉案房产的房屋所有权证及国有土地使用权证及交付房屋的诉请，一审法院予以支持。
张晓红不服一审判决，二审委托江苏六典律师事务所陈宜群律师代理上诉，并提出上诉请求：撤销一审判决，改判解除双方之间的房屋买卖合同，刘大永支付张晓红违约金12.2万元，一、二审诉讼费用均由刘大永负担。
律师代理意见：1、房屋买卖合同第三条、第十三条约定，首付款为31万元而并非为21万元。一审判决认定合同第五条是对首付款31万元的变更，除了中介公司陈述外，没有任何其他证据证明。如张晓红同意变更首付款数额，理应会与刘大永重新签订房屋买卖合同，或者在变更条款后面注明该条款为变更条款并由双方在该变更条款后签字确认。2、合同签订后，刘大永仅支付了21万元（定金和首付款），而张晓红发手机短信要求刘大永支付其他10万元首付款。中介公司在2016年4月12日向张晓红发的短信明确会支付另外的首付款10万元。双方以实际行为表明了合同约定的首付款是31万元。
二审法院主要观点认为：1、《房屋买卖合同》签订后，双方对合同约定首付款数额双方存有争议，张晓红认为合同约定的首付款为31万元（包括定金1万元），贷款金额为30万元；刘大永认为合同约定的首付款变更为21万元（包括定金1万元），贷款金额为40万元。合同签订后双方因首付款数额产生争议后，应针对首付款进行明确约定，对于该补充约定应明确具体并双方签字确认。2、因首付款金额等事项存有争议、发生纠纷，导致过户登记未办理成功，故并不能因为张晓红前往昆山市房产交易中心之行为就能推定买受双方之间最终所确定的首付款金额为21万元。本院认定刘大永与张晓红之间就涉案房屋买卖首付款数额约定不明，在诉讼中双方亦无法达成补充协议，且无法适用《中华人民共和国合同法》第六十二条之规则。因首付款及交付时间系关乎合同履行的重要内容，在此情况下，本院认定系不可归责于双方当事人的原因导致合同无法继续履行，本案房屋买卖合同应予解除，刘大永、张晓红之间互不承担违约责任。
判决结果：苏州市中级人民法院经过审理并查明事实，最终判决：
一、撤销江苏省昆山市人民法院民事判决，解除刘大永与张晓红于2016年1月14日签订的《房屋买卖合同》。
二、驳回刘大永的诉讼请求。
案例评析：本案系典型的二手房买卖合同纠纷，一审中上诉人（房屋出售方）将价值150多万的房屋因其他原因被迫以61万元的低价出售，一审法院判令败诉并要求限期过户，处于极大的不利地位，二审委托本律师代理上诉，并最终取得二审胜诉。以此为鉴，探讨二手房买卖合同签署的具体注意事项如下：
- 签署二手房买卖合同前，应重点对涉案房屋全面了解产权人信息，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;另外，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。涉及到拆迁房的，应着重看拆迁安置协议和原宅基地证和房屋所有权证。
- 签署二手房买卖合同前，还需重点了解涉案房屋有无产权瑕疵问题，具体涉及到房屋抵押状态、查封状态以及房屋产权证公告挂失状态等，买家可随卖家去房屋产权交易中心调取房屋所有权登记信息，从产权登记信息中了解涉案房屋的法律状态。有些房屋法院查封后可能进入司法拍卖状态，这些都需要买家详细了解。
- 签署二手房买卖合同前，买家需要到涉案房屋所在小区了解水电费、物业费缴费情况，同时了解涉案房屋是否业主自住、出租甚至是否凶宅。
- 签署二手房买卖合同时，应注意合同相关履约条款，重点关注房屋价格、款项（定金）支付、交易税费承担、过户及交房时间以及设置违约责任条款等。
- 签署二手房买卖合同时，如果是中介方居间介绍，还需要了解居间的费用，目前法律没有明确规定居间费用的标准，买卖双方可以与房屋中介协商确定。
- 如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方（中介或律所）监管，同时可以约定 “交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。
- 随着楼市价格的波动较大，交易一方的违约风险加大，双方均可以约定房价不随市场变动而变动，同时可以约定任何一方违约，守约方有权要求继续履行合同，若房屋因违约方原因导致无法过户，则承担违约金，一般来说定金或违约金不得高于成交金额的20%，若市场价差高于违约金，则按照实际市场价差损失主张权利。
- 为避免交房前业主存在拖欠费用等现象，需要签一份交房保证金协议，或在房屋买卖合同中约定相关费用从房屋尾款中扣除。在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，进行房屋尾款的交割手续。
作者介绍：
陈宜群，现为江苏六典律师事务所高级合伙人，昆山市优秀律师，昆山市司法行政系统先进个人，昆山市人民政府法律顾问库成员，昆山市人民政府三农法律顾问团成员。专注：重大疑难商事诉讼、投资并购、股权设计、法律培训及处理企业突发事件。
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